要町　アパートの専門家の意見

「不動産業」あるいは「不動産屋」と言われて、みなさんがまっさきに思い浮かべる印象にはどんなものがあるでしょうか。
「なんだか胡散臭い」「だまされるのではないか?」「地上げをやっている憩い人」……、世間一般ではいつの間にかこういった負の印象がすっかり定着してしまっているのが、この業界です。
バブル絶頂期の状況を今でもよく覚えている方も多いことでしょう。
土地を買い漁り、巨額の利益を上げて、夜の銀座の街で毎日豪遊を繰り返していた、あの不動産屋たちのイメージです。
こんなことから、不動産業とか不動産屋と呼ばれる業界や、そこで生計を営んでいる人たちは、自分たちからは遠い存在の人たちとの思いを持っている方が多いのではないでしょうか。
しかし不動産というものは、私たちが生活をしていく上で「欠くことのできない存在」であるとも言えます。
私たちが寝起きをし、働きに出て、買物をし、レジャーを楽しみ、宿泊する。
このすべてに不動産が関わっています。
住宅、オフィス、工場、商業施設、ホテル、リゾートといったすべての不動産が、私たちの生活を支えているとも言えるのです。
不動産にまったく関わることなく、生きてゆける人は世間ではとても少ないのではないでしょうか。
日本は国土面積が小さいためなのか、日本人は世界の中でもとりわけ「不動産好き」の国民のような気がします。
住宅の持ち家率は総務省の「平成20年住宅・土地統計調査」によれば約61%と先進国の中でも上位の水準にあります。
毎年公表される地価公示に対して、新聞がほぼ毎回必ず1面で報じ、識者のコメントを並べます。
雑誌は年に数回は「地価特集」を組んで、地価の上がり下がり(実はここ加年ほど日本全国の地価は2007～2008年を除いてほぼ「下がりっぱなし」の状況ですが）について詳細に報道し、「マンションを買って得する町、損する町」などという特集を大真面目にやっている国です。
私も仕事の上で、多くの方々と接していますが、「牧野さん、住み替えようと思うのだけど、どこを買ったら値上がりしますか?」といった質問をよく受けます。
本当は「不動産が大好き」なのに、不動産を持っている人たち、取り扱っている人たちはまじめに「胡散臭く」「悪いことをやっている」という日本国民の意識のギャップは、どこからきているのでしょうか7本書では、自覚している、していないは別として不動産が好きなのに「食わず嫌い」になっているみなさんに不動産の持つ本当の価値と、素人でも扱うことができる不動産の魅力をご紹介していきましょう。
平成二三年一月牧野知弘またぞろ聞く「バブル崩壊」と「不動産会社の倒産」日本における不動産価格の絶境期は、1990年頃と言われています。
その後は表にあるとおり、公示地価はほぼ一貫して下がり続けており、これを指数で表わすと94年を100とすれば現在は東京、大阪、名古屋の三大都市においても住宅地で50～70、商業地で20～40の水準になっています。
この間の消費者物価指数やGDPの推移と重ね合わせても、16年間で価値がこれほどまでに下がってしまったものはあまりないと思われます。
しかしこのデータをよく観察すると、実は2005年から2008年にかけて、三大都市の地価は住宅地で4%から25%、商業地では33%から41%ほど上昇していることがわかります。
これが当時マスコミで話題となった「ミニバブル」です。
「不動産ファンド」とかREIT=「リート」(不動産投資信託）といった単語が並び、外資系投資銀行や、テレビドラマでも話題となったハゲタカなどといった人たちが活躍した時代です。
この時期、世間ではまたぞろ不動産価格が上昇したことが「バブルの再燃」と伝えられ、早くこのバブルを退治しないと世の中は大変なことになる、格差がどんどん広がって社会不安が引き起こされると、声高に議論されました。
しかし今回のこの宴は、意外にあっさりと終焉を迎えました。
2008年9月に引き起序章ふたたび「危機」といわれる不動産業公示地価の推移(全国:94年=100)公示地価(住宅地)の推移(3大都市:94年=100)公示地価(商業地)の推移(3大都市:94年=100)こされた「リーマンショック」という事件です。
リーマンショックという表現があまりにも多用されてしまったために、世間では今回の不況はアメリカのリーマンという会社のせいで、世の中の景気が悪くなったと誤解している人が多いように思いますが、実際は米国内で引き起こされた資金の過剰流動性に端を発する、いわば政策的な事件とも言えるものでした。
当時の、政府関係者から財界人、一般市井の人たちにとって、「たかが対岸の火事」と思われたこの事件の背景には、国境を越えて広がる世界金融危機の大津波が控えていました。
すでに米国内では2006年頃からサブプライムローンの急拡大に警鐘を鳴らす動きはありましたし、2008年の夏には欧州の金融機関にその序章ふたたび「危機」といわれる不動産業影響は広がっていたのですが、リーマンブラザーズの破綻という象徴的な出来事がきっかけとなり、世界経済の羅針盤は大きく針を狂わされることとなったのでした。
これが日本国内でもよく言われる二度目の「バブル崩壊」です。
この二度目のバブル崩壊(二度目なのは日本だけですが）で、日本でも2008年の後半から2009年にかけて、多くの不動産会社やゼネコンが窮地に陥り、倒産する会社が続出しました。
原因の多くは多額の借入金を負っていたこれらの会社に対して、金融機関がリファイナンス(期限が到来しての借り換え）に応じないことといわれました。
実際に国内では公定歩合などの金利の引き上げも行なわれていないのに既存の融資の借り換え、いわゆるリファイナンスにおいても金融機関が提示する融資条件はウナギ上りとなりました。
こんな状況を背景として、新規の融資などピタ一文出なくなりました。
それまで、と言っても2006年頃からの話ですが、簡単に新規融資が行なわれ、当然のようにリファイナンスを受けられてきたわけですから、多額の借入をしていた会社はひとたまりもありません。
次々と窮地に陥っていきました。
こうした状況にはたして、こぞって「二度目のバブル崩壊」を謳い、「懲りない業界」「バブルに踊ったツケ」として、どちらかというと「ざまあみろ」という論調を展開したマスコミが多かったようです。
一見すると今回のバブル崩壊も、前回と同じように「バブルに踊ったツケ」と見えなくもないのですが、はたして歴史は繰り返されたのでしょうか?つぶれてしまった不動産会社とは、どんなところか2008年から2010年にかけて、実に多くの不動産会社が倒産しています。
左ページに掲げたのがその代表的な実例です。
負債総額は大きなものでは1000倍円を超えるものまであり、中には上場企業も多く含まれています。
倒産までには至っていないものの、資金繰り難から機能不全に陥ってしまった会社まで含めると、今回のバブル崩壊が残した爪痕の大きさにあらためて驚かされます。
きっと目を通すと古くからある会社名はあまりなく、世間ではあまり馴染みのない「カタカナ系」の名前がついた会社が多いことが特徴です。
これらの多くはいわゆる「新興系不動産ファンド会社」といわれるもので、ここ数年で不動産ファンドなどを数多く立ち上げ、その運用収益で急速に成長していった会社が中心を占めています。

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